Activités immobilières : SCI, LMNP et LMP traités avec la rigueur qu'ils méritent
Un investissement immobilier se joue sur trente ans, et les décisions fiscales prises au départ vous engagent durablement. Régime d'imposition, amortissement, structure de détention : nous chiffrons avant que vous ne signiez.
Ce qui vous préoccupe vraiment
Les arbitrages structurants de l'investissement immobilier, régime par régime.
- SCI — arbitrer entre IR et IS — L'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien et réduit l'imposition annuelle, mais alourdit la plus-value à la revente : le bon choix dépend de votre horizon
- LMNP — exploiter l'amortissement — Le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, souvent jusqu'à neutraliser l'imposition des loyers pendant des années
- LMP — franchir le seuil en connaissance de cause — Le statut professionnel change tout : cotisations sociales, imputation des déficits, exonération de plus-value, IFI
- Déclarer correctement — 2072 pour la SCI, 2031 et liasse pour le meublé : des déclarations spécifiques dont les erreurs se paient au contrôle
- Préparer la transmission — Démembrement, donation de parts, pacte Dutreil : la SCI est un outil de transmission puissant si elle est structurée tôt
- Valoriser vos activités immobilières — Fixez le juste de prix de vos loyers et de vos cessions, anticipez la fiscalité de vos plus ou moins-values et optimisez votre impôt sur le revenu. Le tout avec un appui comptable proche de vous
Où vous situez-vous dans votre secteur ?
Quelques repères issus des statistiques publiques sur la location et l'exploitation de biens immobiliers, secteur dont relèvent la plupart des SCI.
Entreprises du secteur
Structures recensées dans la location et l'exploitation de biens immobiliers propres ou loués, en progression constante.
Source : INSEE, Ésane — fiche secteur 682, données 2021Taux de marge
Excédent brut d'exploitation rapporté à la valeur ajoutée. C'est l'un des taux les plus élevés tous secteurs confondus : l'immobilier locatif mobilise peu de main-d'œuvre.
Source : INSEE, Ésane — fiche secteur 682, données 2021Chiffre d'affaires moyen
Loyers annuels moyens encaissés par entreprise du secteur, toutes tailles confondues.
Source : INSEE, Ésane — fiche secteur 682, données 2021Ce que nous mettons en place pour vous
Du chiffrage préalable à la déclaration annuelle, un accompagnement sur toute la durée de votre investissement.
Simulation IR / IS avant acquisition
Nous projetons les deux régimes sur la durée réelle de détention, revente comprise, pour que le choix soit fait sur des chiffres.
Plan d'amortissement LMNP / LMP
Ventilation terrain / construction / mobilier et plan d'amortissement optimisé, établi dès la première année.
Déclarations spécifiques
2072, 2031, liasse fiscale du meublé : établies, contrôlées et télétransmises dans les délais.
Suivi du seuil LMP
Nous surveillons vos recettes pour vous prévenir avant le basculement, et non après.
Structuration patrimoniale
Détention en direct, en SCI, via une holding : nous étudions le montage adapté à votre projet familial.
Préparation de la transmission
Donation de parts, démembrement, valorisation : nous préparons le terrain avec votre notaire.
Les simulateurs de l'investisseur immobilier
Trois outils publics pour préparer une acquisition. L'arbitrage IR contre IS, lui, demande une étude sur votre situation.
Frais de notaire
Le montant des frais d'acquisition selon le prix et le type de bien.
Ouvrir le simulateur ↗Tableau d'amortissement d'emprunt
Échéancier complet de votre prêt : capital, intérêts, assurance.
Ouvrir le simulateur ↗Impôt sur la fortune immobilière
Estimation de l'IFI sur votre patrimoine immobilier net.
Ouvrir le simulateur ↗Le guide de l'investisseur immobilier
SCI, LMNP, LMP : comprendre les trois régimes, leurs pièges et leurs leviers avant de vous engager.